بررسی انواع سند‌ ملکی

انواع سند‌ ملکی:

سند عبارت است از هر نوشته‌ای که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد.

باید دقت داشت که طبق تعریف بایستی سند مورد ادعا حتما به صورت مکتوب باشد و همچنین قابل استناد تا بتوان آن را به عنوان سند در نظر گرفت.

در غیر این صورت دلیل ارائه شده، سند محسوب نمی شود.

سند بطور کلی به دو نوع سند رسمی و سند عادی تقسیم می‌شود.

در این میان انواع سند‌ ملکی شامل اسناد رسمی و عادی می‌باشد که هر کدام شرایط مختص به خود را دارند.

بطوری که سند رسمی برای اسنادی بکار برده می‌شود که در دفاتر اسناد رسمی و به عبارتی در اداره ثبت اسناد و املاک، توسط متخصصین مربوطه ثبت شده و تمامی مراحل قانونی آن طی شده باشد.

وقتی قصد خرید یک ملک یا زمین را دارید قبل از هرکاری باید با انواع سند‌ ملکی آشنا شوید و اسناد و مدارک آن را به دقت بررسی کنید.

البته در کنار این موضوع باید به کاربری ملک هم توجه نمایید تا متناسب با هدف شما از خرید آن باشد.

وگرنه به واسطه موانع قانونی از جمله مقررات شهرداری، نمی‌تواند از یک ملک برخلاف نوع کاربری آن استفاده کنید.

انواع سند‌ ملکی بسته به نوع ملک و چگونگی تفکیک آن انواع گوناگونی را شامل می‌شود که هر کدام از آنها شرایط ثبتی و ماهیت خاص خود را دارند.

از جمله انواع سند ملکی می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• سند قولنامه‌ای
• سند سیم سرب ملکی
• سند شش دانگ
• سند تک برگ
• سند منگوله‌دار
• سند شخصی
• سند وکالتی
• سند مشاع
• سند عرصه
• سند اعیان
• سند شورائی
• سند تفکیکی
• سند اوقافی
• سند بنچاق
• سند زمین شهری
• سند سازمانی
• سند بنیاد شهید
• سند رهنی
• سند معارض
• سند المثنی
• سند ورثه‌ای
• سند مفروز
• سند طلق
• سند صد و چهل و هفتی
• سند اصلاحات ارضی

قولنامه سند و نوشته‌ای است با توافق طرفین معامله، مثلا خریدار ویلا با فروشنده ویلا در شمال که توسط مشاور املاک و مدیریت املاک قرائت و نوشته در اصطلاح عقد می‌گردد.

در زمان مشخصی از عقد قرارداد اجرای تخلف از آن پرداخت وجه مشخص توسط متخلف می‌گردد.

در ضمن قولنامه باید توسط فردی سرشناس و معتبر منعقد و به امضا برسد تا محکمه پسند باشد و از نظر قانونی بدون مشکل باشد.

اسناد و سندهای سیم سرب ملکی در امر فروش و خرید ویلا بسیار معتبر و اساسی هستند.

به دلیل ثبت شدن در اداره ثبت و دفترخانه اسناد رسمی به نام مالک و از لحاظ حقیقی و حقوقی و قانونی از درجه و اعتبار بالایی برخوردار است.

می‌تواند به صورت مشاع یا شش‌دانگ باشد.

به سندی که به صورت کامل به یک شخص تعلق داشته باشد، سند شش دانگ گفته می‌شود.

این نوع سند رسمی یکی از معتبرترین اسناد در بین اسناد ملکی است.

کلمه‌ی شش دانگ به معنای شش جهت است و منظور از شش دانگ شش جهت شمال، جنوب، شرق، غرب، بالا و پایین است.

کلمه‌های بالا و پایین به فضاهای بالا و زیرزمین دلالت دارد که نشان از مالکیت تام صاحب سند نسبت به ملک مربوطه دارد.

مسائل حقوقی در مورد سند ملکی شش دانگ بسیار کم است.

سند ملکی شش دانگ یکی از انواع سند رسمی است.

بر خلاف اسناد قدیمی و منگوله‌دار که بصورت دست‌نویس می‌باشند اسناد تک برگ بصورت الکترونیکی و کاملا ایمن تهیه می‌شوند.

لذا جعل این اسناد که دارای هولوگرام مخصوص می‌باشد غیرممکن است.

علاوه بر این اسناد تک برگ قابلیت صادر شدن برای تمامی مالکین را داشته و پس از نقل و انتقالات اسناد به سبب خرید و فروش ملک تنها مشخصات مالک جدید در آن ثبت می‌شود.

سند منگوله‌دار همانطور که از نام هم پیدا است، سندی است که یک منگوله دارد.

در واقع سندهای منگوله‌دار همان سندهایی هستند که با یک نخ و یک تکه سرب پلمپ شده‌اند.

این پلمپ توسط اداره‌ی ثبت اسناد بر روی سند ایجاد شده که صحت آن را تأیید می‌کند و آن را به یک سند رسمی ملکی قابل اطمینان بدل می‌سازد.

مالکیت در این گونه از سندها قطعی است و هیچ شک و شبهه‌ای در مسائل حقوقی آن وجود ندارد.

به اسناد و سندهایی که تفکیک شده و به نام شخص زده شده باشد اطلاق می‌گردد.

زمانی که شخصی به دلایلی از جمله بیماری تمامی اختیارات مربوط به یک ملک را تحت یک وکالت‌نامه به دیگری واگذار می‌کند.

سند صادر شده برای شخص وکیل تحت عنوان سند وکالتی شناخته شده و نام او به عنوان وکیل در سند ثبت می‌شود.

لازم به ذکر است که وکالت‌نامه مربوطه بایستی بصورت محضری باشد تا بتوان روی اعتبار آن حساب کرد.

در غیر این صورت معاملات انجام شده غیرقانونی تلقی می‌شود.

سند مشاع یکی از انواع سند رسمی در ایران است.

واژه‌ی مشاع در اصل به معنای شریک بودن است و برای سند زمانی استفاده می‌شود که یک ملک، چند مالک داشته باشد.

در تعریفی دیگر سند مشاع به سند ملکی گفته می‌شود که بین چند شریک تقسیم شده است.

در نتیحه می‌توان گفت در سندهای مشاع هر یک از شرکاء بخشی از یک ملک را صاحب می‌باشند و هر یک سند رسمی در اختیار دارند.

در واقع ملک مشاع ملکی است که همه‌ی مالکان در تمام آن با هم شریک هستند.

از این جهت مسائل حقوقی فرآیند فروش یا خرید خانه مشاع کمی پیچیده‌تر از سندهای غیرمشاع است.

برای خرید اینگونه ملک‌ها بهتر است قبل از هرکاری تحقیقات جامعی در این زمینه انجام دهید.

سند مشاع سند رسمی ملکی است که دارای چند مالک باشد.

سند مالکیتی که فقط شامل زمین ملک می‌گردد و ساختمان و احداثات آن را در بر نمی‌گیرد.

سند مالکیتی که فقط ساختمان و آنچه برروی زمین احداث شده است را دربر می‌گیرد و شامل زمین نمی‌شود.

معمولا در زمان قدیم در نقاطی که دریافت یا صدور سند رسمی برای املاک ضروری نبود، از اسناد و نوشته‌هایی استفاده می‌شد.

که توسط دهیار یا شورای روستا یا کدخدا تنظیم و به امضای معتمدین ده یا روستا می‌رسید.

همان ملاک و دلیل مالکیت فروشنده نسبت به ملک محسوب می‌شد.

که هنوز هم در دست بسیاری از مالکین قدیمی این نوع سندها یعنی سندهای شورایی دیده می‌شود.

جزء اسناد عادی هستند اما کمی معتبرتر از سند قولنامه‌ای می‌باشند.

تفکیک در لغت به معنای جدا شده می‌باشد.

اسناد و سند تفکیکی به معنای تقسیم ملک و املاک بین شرکا و خویشان می‌باشد.

همانطور که از نام اینگونه اسناد مشخص است، سند وقفی مربوط به املاکی می‌باشند که مالک مربوطه آن را وقف کرده و تحت اختیار اداره اوقاف قرار گرفته است.

این اداره املاک مربوطه را تحت قراردادهای مشخص و بصورت 99 ساله واگذار می‌کند.

این گونه املاک در صورتی که به فروش برسند تنها اعیان آنها واگذار می‌شود.

مالک تنها برای اعیان مربوطه سند دریافت خواهد کرد و عرصه ملک مربوطه تحت تملک اداره اوقاف خواهد بود.

زمین‌های سند شهری، به زمین‌هایی که در محدوده قانون شهری و شهرداری می‌باشد.

مربوط به اداره‌جات و ارگان‌ها و سازمان‌ها و دوائر دولتی است که در بحث کلان مطرح می‌شود.

این سند مربوط به ادارات بنیاد شهید در سراسر کشور می‌باشد.

اگر کسی بابت بدهی یا دریافت وام ملک خود را در رهن دیگری یعنی مرتهن ببرد در این حالت یک سند رهن بین مالک و مرتهن بسته می‌شود در سند مالکیت ملک هم به موضوع در رهن بودن آن اشاره می‌شود.

خرید این نوع ملک‌ها جایز نیست چون ممکن است پس از معامله طلبکار یا همان مرتهن (مثلا بانک وام دهنده) آن را تایید نکند.

در این حالت می تواند نسبت به ابطال مبایعه‌نامه اقدام کند.

اگر دو سند مالکیت، کلی یا جزیی از نظر اصل ملک که موضوع آنها می‌باشد یا از حیث حدود ملک یا حقوق ارتفاقی با هم در تعارض باشند و این تعارض با رأی هیات نظارت محرز شود، سند مالکیتی که ثبت آن نسبت به دیگری موخر است سند مالکیت معارض نام دارد.

اگر به دلایل مختلف نظیر دزدیده شدن سند، آتش‌سوزی و یا سیل سند رسمی ملک مفقود شود، صاحب ملک با در دست داشتن مدارک مورد نیاز باید درخواست سند رسمی المثنی دهد.

اینکار خود مراحل مختلفی دارد ولی در نهایت با تکمیل آن، سند رسمی المثنی برای صاحب ملک صادر می‌گردد.

یکی دیگر از انواع سند موجود در کشور، سند ورثه‌ای است.

بعد از فوت مالک، مال او به وراث می‌رسد.

وراثان می‌توانند با تسلیم نمودن مدارک به اداره ثبت مربوطه، به اندازه سهم الارث خود درخواست صدور سند مالکیت کنند.

مدارک مورد نیاز برای صدور سند وررثه‌ای عبارت است از تقاضای صدور سند مالکیت، گواهی حصر وراثت، فرم مالیاتی ۱۹ و اصل سند مالکیت مورث است.

همانطور که گفته شد سند مفروز سندی است که پس از تفکیک سند مشاع صادر می‌شود.

بطوری که با درخواست هر یک از مالکین یک ملک مشاع، برای انجام هرگونه عملیاتی بر روی ملک مربوطه، بایستی برای تفکیک و افراز ملک مشاع اقدام کرده.

با طی مراحل قانونی آن سندی با موقعیت مشخص و جداگانه صادر خواهد شد.

که برای هریک از مالکین به صورت مجزا بوده و سند صادر شده سند مفروز نامیده می‌شود.

این نوع سند نیز پیچیدگی‌های خاص خود را دارد که بایستی با آنها آشنا بود.

سند ملکی که از نظر کیفی همه حقوق متصوره را در بر می‌گیرد.

سند مالکیتی که اشخاص با دادن قولنامه‌های خود از اداره ثبت تقاضای صدور سند مالکیت بنام خویش کرده‌اند.

طبق قانون اصلاحات ارضی به زارعین و کشاورزانی که در زمان رژیم قبلی روی زمان ارباب ها کار می کردند حقی تحت عنوان نسق داده شد.

چون عمل آنها باعث آبادانی زمین‌ها می‌شد لذا می‌توانستند اقدام به دریافت سند رسمی یا اسناد بنچاقی کنند.

البته حق نسق فقط باعث ایجاد حق کشاورزی و زراعت روی زمین می شود و نه مالکیت نسبت به ملک.

مگر اینکه موضوع مالکیت از طریق دادگاه به اثبات برسد.

• قبل از شروع هرگونه معامله خرید و فروش، بهتر است با انواع سند خانه و اعتبار قانونی آنها آشنا شوید.
• در ماده ۱۲۴۸ قانون مدنی در تعریف سند آمده است که سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد.
• به سندی که به صورت کامل به یک شخص تعلق داشته باشد، سند شش دانگ گفته می‌شود.

این نوع سند رسمی یکی از معتبرترین اسناد در بین اسناد ملکی است.

• برای تعریف دقیق اسناد رسمی باید به ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی مراجعه کرد که در تعریف آن نوشته است اسنادی که در اداره‌ی ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی، در حدود صلاحیت آنها، بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند؛ رسمی است.
• مزیت سند تک برگ در مقابله با سندهای قدیمی چند صفحه‌ای در درجه‌ی اول اصالت و در درجه‌ی دوم خوانا بودن و شفاف بودن آن است.

کاری از گروه آموزشی استوارسازان

امیدوارم این مقاله مورد توجه شما قرار گرفته باشد