مقالات تخصصی معماری و عمران
قانون تفکیک آپارتمان ها
آشنایی با دستورالعمل تفکیک آپارتمان ها
دستورالعمل تفکیک آپارتمان ها:
نظر به اینکه در ادارات ثبت برای تفکیک آپارتمانها رویه واحدی معمول نمیباشد و عدم روش یکسان سبب گردیده که کارکنان و مجریان شیوه مختلفی را اعمال نمایند ادامه این امر بعضاً موجب ابهام در تشخیص حقوق اشخاص میگردد، بدین لحاظ این دستورالعمل تهیه و تدوین گردید تا تفکیک آپارتمانها هماهنگ و با رویه واحد به عمل آید.
لذا مقتضی است منبعد ادارات ثبت اسناد و املاک با رعایت مقررات به ویژه قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن به شرح زیر اقدام نمایند.
بند 1 دستورالعمل تفکیک آپارتمان ها:
در مقدمه صورتمجلس تفکیکی باید شماره پلاک اعم از فرعی و اصلی، بخش، نوع ملک، آدرس کامل محل وقوع ملک، شماره ثبت و صفحه دفتر املاک، شماره چاپی سند مالکیت، نام و نام خانوادگی مندرج در سند مالکیت ضمن تطبيق با دفتر املاک و در صورت انتقال رسمی، مشخصات آخرین خریدار و شماره سند انتقال قید شود.
در صورت عدم ثبت خلاصه معامله بدواً نسبت به ثبت آن اقدام شود.
بند 2 دستورالعمل تفکیک آپارتمان ها:
تفکیک آپارتمانها براساس گواهی پایان کار آپارتمانها انجام میگردد.
در صورتی که گواهی مذکور با وضع حال منطبق باشد قید مدت اعتبار در گواهی و انقضای مدت آن مانع عملیات تفکیکی نخواهد بود.
بند 3 دستورالعمل تفکیک آپارتمان ها:
حدود ملک مطابق دفتر املاک و سند مالکیت ذکر و گواهی شود موارد تفکیک داخل در محدوده آن بوده و با گواهی پایان کار مطابقت دارد.
بند 4 دستورالعمل تفکیک آپارتمان ها:
قسمتهای اشتراکی با ذكر نوع و مساحت آنها و به دنبال آن قسمتهای اختصاصی با ذکر تعداد آنها به ترتیب اول آپارتمانها، دوم انباریها، سوم پارکینگها با حدود و مشخصات و مساحت و حقوق ارتفاقی تعریف گردد و تعداد کل آپارتمانهای مجموعه آپارتمانی و تعداد آپارتمانهای هر طبقه قید شود مشاعات نیاز به تعریف حدود ندارد، ولی مساحت و موقعیت مکانی آنها باید در نقشه منعکس و در صورتمجلس تفکیکی ذکر شود حدود و موقعیت مکانی، جهات و مساحت مفروزات تعریف گردد.
بند 5 دستورالعمل تفکیک آپارتمان ها:
حیاط، حیاط خلوت، درز انقطاع، محل عبور کانال کولر و لوله بخاری داخل فضای آپارتمان جزء مشاعات محسوب است و مساحت آنها جزء مساحت آپارتمان اختصاصی محاسبه نمیشود و در بخش مشاعات ذکر میگردد.
بند 6 دستورالعمل تفکیک آپارتمان ها:
دیوار فاصل بنا مفروز با مشاعات جزء بنای مفروز محسوب میشود.
در ساختمانهایی که دیوار فاصل آنها طبق سوابق ثبتی مشترک است و بعداً در اثر تخریب و نوسازی هر ساختمان تبدیل به یک مجموعه از آپارتمانها گردیده و برای هر مجموعه دیوار جداگانه احداث شده در صورت عدم دسترسی به مالک مجاور جهت اصلاح حد فاصل با احراز عدم تجاوز به یکدیگر و تضییع حق میتوان فاصله مزبور را طبق وضع موجود با توضیح به این که سوابق ياسند مالکیت دیوار مشترک بوده تعریف نمود.
بند 7 دستورالعمل تفکیک آپارتمان ها:
هرگاه در گواهی پایان کار قید شود که مورد تفکیک دارای عقبنشینی است، هرچند زمان آن تعیین نشده باشد باید مقدار اصلاحی آتی مطابق گواهی پایان کار در نقشه ترسیمی منعکس و در صورتمجلس تفکیکی و سند انتقال و سند مالکیت قید گردد.
بند 8 دستورالعمل تفکیک آپارتمان ها:
در مواردی که طول اضلاع و مساحت ملک مورد تفکیک به علت ایجاد پخ و عقبنشینی است، هرچند زمان آن تعیین نشده باشد باید مقدار اصلاحی آتی مطابق گواهی پایان کار در نقشه ترسیمی منعکس و در صورتمجلس تفکیکی و سند انتقال و سند مالکیت قید گردد.
بند 9 دستورالعمل تفکیک آپارتمان ها:
در مواردی که طول اضلاع و مساحت ملک مورد تفکیک به علت ایجاد پخ و عقبنشینی و رعایت اصلاحی کمتر از طول اضلاع و مساحت مندرج در سند مالکیت باشد، بدواً موضوع در صورتمجلس تفکیکی توضیح داده شود، سپس صورتمجلس تفکیکی طبق وضع موجود با رعایت مقررات تنظیم گردد.
بند 10 دستورالعمل تفکیک آپارتمان ها:
هرچند امکان دسترسی تمام مالكين آپارتمانها به بام و حیاط که جزء مشترکات میباشد ضروری است، لکن با توجه به اینکه ادارات ثبت اسناد و املاک طبق گواهی پایان کار صادره از شهرداریها مبادرت به انجام تفکیک مینماید عدم دسترسی بعضی از آپارتمانها به بام و حیاط مانع از تفکیک نمیباشد ولی باید موضوع اشتراک و عدم دسترسی در صورتمجلس تفکیکی توضیح داده شود و در موقع انتقال آپارتمانها به خریداران تفهیم و در اسناد انتقال و اسناد مالکیت ذکر گردد.
بند 11 دستورالعمل تفکیک آپارتمان ها:
راهپلهای که منحصراً مورد استفاده یک آپارتمان است چنانچه عملاً جزء محدوده آپارتمان باشد و محصور و درب آن در راهپله مشاعی باز شود به نحوی که بتوان حدود آن را جزء محدوده آپارتمان محسوب و تعریف نمود و در پروانه ساختمان و گواهی پایان کار مساحت آن جزء آپارتمان قید شده باشد، جزء آپارتمان است.
در غیر این صورت جزء مشاعات محسوب میگردد.
بند 12 دستورالعمل تفکیک آپارتمان ها:
واحدی که در زیر پله احداث شده در صورتی که میتوان به عنوان واحد مستقل در صورتمجلس تفکیکی ذکر نموده که در گواهی پایان کار به عنوان یک واحد منظور شده باشد، در غیر این صورت پس از استعلام و تأیید شهرداری میتوان اقدام نمود.
بند 13 دستورالعمل تفکیک آپارتمان ها:
در آپارتمانهای دوبلکس مساحت راهپله فیمابین قسمت تحتانی و فوقانی جزء تحتانی محاسبه گردد و نیاز با احتساب مساحت آن در طبقه فوقانی ندارد و حدود و مشخصات قسمتهای تحتانی و فوقانی باید جداگانه و جمعاً به عنوان یک واحد در صورتمجلس تفکیکی تعریف شود.
بند 14 دستورالعمل تفکیک آپارتمان ها:
تعداد انباریهای ساختمان و جمع مساحت آنها باید مطابق گواهی پایان کار باشد.
اختلاف مساحت انباریها با یکدیگر مانع از تفکیک نیست، مگر اینکه در گواهی پایان کار مساحت هر انباری جداگانه قید شده باشد که در این صورت باید مفاد گواهی پایان کار رعایت شود.
بدیهی است انبار عمومی ساختمان موضوع ماده 4 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها از شمول این بند خارج و جزء مشتركات محسوب میشود.
بند 15 دستورالعمل تفکیک آپارتمانها:
تعداد پارکینگها و محل استقرار آنها که به صورت مفروزی داخل ساختمان یا حیاط مشاعی میباشد باید با رعایت گواهی پایان کار در روی نقشه مشخص و مساحت و حدود آنها در صورتمجلس تفکیکی درج گردد و پارکینگهایی که در یک امتداد و به دنبال هم واقعاند حق عبور از یکدیگر ذکر گردد و در صورتی که پارکینگ مفروز در حیاط مشاعی واقع است مساحت حیاط با کسر مساحت پارکینگ مفروزی محاسبه و در مشاعات ذکر شود و چنانچه تعداد پارکینگها برابر تعداد واحدهای تفکیک شده نباشد تعداد واحدهای بدون پارکینگ را در صورتمجلس تفکیکی قید تا هنگام تنظیم سند انتقال مراتب به خریدار تفهیم و در سند انتقال قید گردد.
بند 16 دستورالعمل تفکیک آپارتمانها:
در صورتمجلس تفکیکی تصریح شود انباری و پارکینگ باید توأم با آپارتمان مورد انتقال واقع شود و انتقال انباری و پارکینگ به تنهایی به افرادی غیر از مالکین مجموعه آپارتمانها و نیز انتقال مشاعی پارکینگ به مالكین دو واحد یا بیشتر مجوزی ندارد و همچنین انتقال دو واحد پارکینگ یا بیشتر به مالک یا مالکین یک آپارتمان (به طوری که مالک یا مالكین یک واحد آپارتمان دارای پارکینگ متعدد و واحد دیگر فاقد پارکینگ شود) صحیح نیست.
بند 17 دستورالعمل تفکیک آپارتمانها:
حدود بالکن مسقف که جزء واحد اختصاصی است داخل در محدود آپارتمان تعریف و مساحت آن ذکر گردد.
بند 18 دستورالعمل تفکیک آپارتمانها:
بالكن غيرمسقف (تراس یا ایوان) که در فضای حیاط و یا شارع پیشرفتگی دارد اعم از این که در گواهی پایان کار هم منظور شده یا نشده باشد و راه دسترسی به آن برای سایر طبقات وجود ندارد و عرفاً هم جزء بنا است متعلق به آپارتمانی است که به آن متصل و دارای دسترسی است لکن نیاز به ذکر حدود در صورتمجلس تفکیکی ندارد و باید بعد از تعریف آپارتمان جمله به انضمام تراس یا بالکن غیرمسقف به مساحت …… مترمربع قید گردد.
بند 19 دستورالعمل تفکیک آپارتمانها:
تراسهایی که راه عبور جداگانه دارد و سقف بام طبقه زیرین است و تأسیسات روی آن نصب است طبق گواهی پایان کار یا مساحت در قسمت مشاعات ذکر شود.
بند 20 دستورالعمل تفکیک آپارتمانها:
قسمتهایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده و یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمتهای مشترک محسوب میشود مگر آن که تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادات محل مورد تردید نباشد بنابراین میتوان حق استفاده از کف تراسی که سقف بام طبقه زیرین و متصل به طبقه فوقانی و راه دسترسی آن از طبقه مزبور است و فاقد نصب تأسیسات از قبیل کولر یا لوله بخاری و غیره میباشد و سایر مالکین آپارتمانها هم به آن دسترسی ندارند به طبقه متصل که راه دسترسی به آن دارد اختصاص داد، لکن این حق باید در قسمت مشاعات صورتمجلس تفکیکی و سند انتقال و سند مالکیت طبقه مزبور با قید این که مالک طبقه متصل به تراس حق احداث بنا و تغییر وضعیت را ندارد مرقوم گردد.
بند 21 دستورالعمل تفکیک آپارتمانها:
واحدهای تجاری که دارای بالکن داخلی در فضای خود میباشند، باید مساحت و موقعیت مکانی بالکن مذکور در صورتمجلس تفکیکی و ثبت دفتر املاک و سند مالکیت قيد گردد.
قسمتهای متصل به آپارتمانهایی که اختصاص به آن آپارتمان دارد که با اختلاف سطح در محدوده آپارتمان دیگر قرار گرفته حسب مورد جزء محدوده آپارتمان محسوب میگردد.
بند 22 دستورالعمل تتفکیک آپارتمان ها:
نیم طبقهای که خارج از حدود آپارتمان واقع و طبق گواهی پایان کار از متعلقات آپارتمان است باید حدود و مساحت آن جداگانه در ذیل قسمت حدود آپارتمان مزبور در صورتمجلس تفکیکی و ثبت املاک و سند مالکیت تعریف گردد.
بند 23 دستورالعمل تفکیک آپارتمانها:
قسمتی از فضای واحدی که دارای اختلاف ارتفاع با بقیه آن میباشد با قید مساحت و ارتفاع جزء مساحت آپارتمان محاسبه و حدود آن ضمن حدود آپارتمان تعریف گردد.
بند 24 دستورالعمل تفکیک آپارتمانها:
در صورتی که در یک محدوده پروانه ساختمان نسبت به بلوک متعددی صادر شود و مالک یا مالکین با ارائه پایان کار درخواست تفکیک بلوک احداث شده را بنماید، نظر به این که علاوه بر مشاعات موجود در بلوک احداث شده که اختصاص به بلوک مزبور دارد، مشترکات دیگری از قبیل فضای ورزشی و غیره در عرصه کل وجود دارد، باید در موقع تفکیک بلوک مزبور قدرالسهم هر یک از واحدهای تفکیکی را علاوه بر مشترکاتی که اختصاص به بلوک مزبور دارد، از مشترکاتی هم که در عرصه کل وجود دارد و همچنین موضوع تفکیک بلوکهای بعدی و مفروزات و مشترکات آنها به شرح فوقالذکر در صورتمجلس تفکیکی و سند انتقال قید گردد.
بند 25 دستورالعمل تفکیک آپارتمانها:
تغییر وضع و اصلاح ثبت دفتر املاک حسب مورد فقط مستند به سند رسمی و یا آراء هیأت نظارت انجام میشود.
بند 26 دستورالعمل تتفکیک آپارتمان ها:
تغییر وضع در سطح خارجی انبار و یا پارکینگ و تغییر کاربری آنها و تبدیل به واحد جدید نیاز به ارائه گواهی پایان کار جدید منطبق با وضع موجود محل و موافقت رسمی کلیه مالکین دارد.
بند27 دستورالعمل تفکیک آپارتمانها:
تبدیل یک واحد آپارتمان یا مغازه به دو یا چند واحد آپارتمان یا مغازه نیاز به ارائه گواهی پایان کار جدید منطبق با وضع موجود محل و موافقت رسمی کلیه مالکین آپارتمانها دارد.
بند 28 دستورالعمل تفکیک آپارتمانها:
هرگاه تغییر وضعیت در اثر اضافه شدن یا یک چند طبقه در پشت بام یا در قسمت دیگر از مشاعات باشد با توجه به این که باید طبقه اضافه شده تفکیک و از طرف مالکین انتقال رسمیشود با درخواست مالکین ساختمان و ارائه گواهی پایان کار جدید، صورتمجلس تفکیکی تغییرات تنظیم و پس از دریافت هزینه تفکیک نسبت به واحد اضافه شده صورتمجلس مزبور جهت تنظیم سند انتقال با حضور و تأیید، کلیه مالکین ساختمان به دفتر اسناد رسمی ارسال گردد.
بند 29 دستورالعمل تفکیک آپارتمانها:
در صورتی که قسمتی از محدوده مشاعات به یکی از مفروزات اضافه شود با ارائه گواهی پایان کار جدید درخواست مالکین صورتمجلس اصلاح حدود تنطیم و یا پرداخت هزینه تفکیک صورتمجلس مالكین صورتمجلس اصلاح حدود تنظیم و یا پرداخت هزینه تفکیک صورتمجلس مزبور جهت انتقال رسمی یا صلح حقوق از طرف کلیه مالكین نسبت به قسمت اضافه شده به قطعه مفروزی به دفتر اسناد رسمی ارسال گردد و چنانچه قطعه مفروزی که قسمت اضافی به آن الحاق گردیده منجر به صدور سند مالکیت شده باشد، موضوع در هیأت نظارت اعلام تا پس از صدور رأی اقدام مقتضی معمول گردد.
بند 30 دستورالعمل تفکیک آپارتمان ها:
چنانچه یک مجموعه آپارتمانی تخریب و از نو با تغییراتی بازسازی شود پس از ارائه پایان کار و درخواست مالک و یا مالکین باید صورتمجلس تفکیکی تنظیم و در مقدمه آن موضوع تفکیک و تعداد آپارتمانهای قبلی و شماره ثبت و صفحه دفتر املاکی که آپارتمانهای مزبور در آن ثبت شده چاپی اسناد مالکیت مربوطه تعریف گردد.
سپس طبق بند یک این دستورالعمل صورتمجلس تفکیکی تنظیم و پس از وصول هزینه تفکیکی صورتمجلس مزبور جهت تنظیم تقسیمنامه رسمی بین مالکین و یا تنظیم سند انتقال به دفتر اسناد رسمی ارسال شود.
در صورتی که تقسیمنامه رسمی بین مالکین تنظیم شود سر دفتر باید تقسیمنامه را به ضمیمه اسناد مالکیت مربوطه به اداره ثبت ارسال تا پس از اخبار لازم و ثبت مفاد تقسیمنامه در صفحات دفتر املاک اسناد مالکیت مربوطه ابطال و براساس تقسیمنامه مزبور با رعایت مقررات سند مالکیت صادر گردد و هرگاه مجموعه بازسازی شده متعلق به یک مالک باشد یا مالکین بخواهند بدون تنظیم تقسیمنامه رسمی آپارتمانهای احداثی را انتقال دهند سر دفتر باید پس از توضیح لازم به شرح فوق در ستون نقل و انتقالات سند مالکیت آپارتمانهای قبلی طبق مفاد صورتمجلس تفکیکی و با رعایت مقررات مبادرت به تنظیم سند انتقال نماید و خلاصه معامله را برای ثبت در دفتر املاک به اداره ثبت ارسال تا متصدی مربوطه با توجه به سوابق با اخبار لازم در صفحات دفتر املاک نسبت به ثبت خلاصه معامله طبق مقررات اقدام نماید.
گردآورنده: گروه آموزشی استوارسازان با نظارت علمی مهندس سیدعلی منتظری
سلام این که همسایه ها اعلام رضایت کنند از چه جهت هست؟
به به عااالی
ارادت.