ضوابط احداث ساختمان بلندمرتبه

ضوابط احداث ساختمان بلندمرتبه (6 طبقه و بیشتر)

شورای عالی شهرسازی و معماری ایران پیرو مباحث جلسات قبلی، در تاریخ 1377/11/5 ضوابط احداث ساختمان بلندمرتبه (6طبقه به بالا) در تهران را با لحاظ نمودن موارد زیر:

• فاصله دو ساختمان همجوار یا مشرفیت
• نور و تابش آفتاب
• فضای باز و سطح اشغال
• عرض معابر و دسترسی‌ها
• حفظ زیبایی و منظر شهری

عوامل محدودکننده مکانی و تحدیدکننده دیگر مانند زلزله، آتش‌سوزی، تأسیسات شهری و محیط‌ زیست و همچنین تأکید بر رعایت کلیات و چارچوب‌های مصوب طرح جامع تهران به ویژه رعایت سقف جمعیتی پیش‌بینی شده در آن، به شرح زیر تصویب و رعایت دقیق آن را توسط شهرداری تهران الزامی اعلام می‌نماید:

1- کلیات ضوابط احداث ساختمان بلندمرتبه (موضوع ساختمان‌های گروه (ج) و (د) تبصره یک ماده دوازده آیین نامه اجرایی قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان مصوب بهمن ماه 1375) احداث ساختمان‌های مذکور تنها با رعایت ضوابطی که ذیلاً کلیات آن ذکر می‌شود در نقاطی که احداث بناهای مذکور در آنها (براساس نقشه‌های مکان‌یابی) بلامانع باشد، می‌تواند در جوار معابر با عرض 12 متر و بالاتر صورت پذیرد.

در احداث بناهای موضوع این مصوبه حقوق همسایگی و شهری (به شرح زیر) می‌باید رعایت شود:

1-1 رعایت فاصله مناسب دو ساختمان، که حداقل برابر نصف ارتفاع هر بنا از حد زمین مربوطه به شرحی که در ضوابط تعیین شده است، خواهد بود.

1-2 رعایت اصل عدم قطع اشعه زمستانی به وسیله ساختمان‌های پیوسته (از طرفین) به شرحی که در ضوابط تعیین شده است.

1-3 با رعایت فاصله از طرفین (شرق و غرب) برای ساختمان‌های منفصل به شرحی که در ضوابط تعیین شده است.

با رعایت شرایط یاد شده برای هر زمین یک لفاف (هرم) فضایی تشکیل می‌شود که بنا می‌تواند تنها در داخل آن احداث شود.

4 -1 پیش‌بینی فضای باز مناسب در هر قطعه از رابطه زیر برآورد می‌شود:

k ضریب تعدیل زیست محیطی و شهرسازی است که مقدار آن در نقاط مختلف شهر (براساس نقشه مکان‌یابی) متغیر بوده و در جدول پیوست تعیین شده است.

تبصره- حداقل نسبت فضای باز به کل زمین در ساختمان‌های مسکونی 40٪ می‌باشد.

5- 1 رعایت سقف جمعیت‌پذیری هر منطقه براساس داده‌های طرح جامع مصوب الزامی است.

2- مکان‌یابی ساختمان‌های 6 طبقه و بیشتر:

نقشه پیوست که تعیین کننده نقاط مناسب، نامناسب و مشروط برای احداث بناهای موضوع این مصوبه است و با رعایت حرایم مصنوع و طبیعی، ملاحظات زیست محیطی، مبانی و اصول شهرسازی، مسائل مربوط به آمد و شد شهری و دیگر مباحث تهیه شده است، به تصویب می‌رسد.

در تعیین مناطق ممنوع و مشروط برای احداث بناهای موضوع این مصوبه به موارد ذیل توجه گردیده است:

1 – 2- حریم بزرگراه‌های شهری

2 – 2- حریم تأسیسات شهری (برق فشار قوی، مسیل‌ها، حریم قنوات و… )

3 – 2- طبقه‌بندی مناطق از نظر آلودگی هوا

4 – 2- حریم گسل‌های زلزله

5 – 2- حریم واحدهای طبقه‌بندی شده حفاظتی

6 – 2- ابنیه با ارزش معماری و آثار تاریخی و حرایم مربوطه

تبصره- سازمان میراث فرهنگی نسبت به ارائه نقشه نقاط با ارزش و غیرقابل بازسازی و همینطور آثار تاریخی و حرایم آنها، جهت درج به عنوان نقاط ممنوع در طرح‌های تدقیقی مکان‌یابی اقدام می‌نماید.

7 – 2- تمام مناطقی که برای آنها طرح ویژه تهیه شده، یا درحال تهیه است و یا ضرورت دارد که تهیه شود، شامل نقاط مشروط بوده و تنها با توجه به معیارهای مطرح شده در طرح‌های مربوطه احداث بنا در آنها ممکن است.

8 – 2- صدور پروانه برای ساختمان‌های موضوع این مصوبه و مجتمع‌های مسکونی در تهران (30 واحد و بالاتر)، مشروط به امکان دفع فاضلاب از طریق شبکه فاضلاب شهری، حداکثر تا مدت 3 سال از زمان صدور پروانه خواهد بود.

در صورت عدم دسترسی به شبکه فاضلاب شهری، متقاضی موظف است تأسیسات اختصاصی تصفیه فاضلاب ایجاد نماید.

وزارت نیرو (شرکت آب و فاضلاب) موظف است حداکثر ظرف مدت 6 ماه طرح جامع و زمان‌بندی فاضلاب شهر تهران در مناطق 1 تا 6 و 22 و بقیه مناطق را در مدت یک سال از تاریخ ابلاغ این مصوبه تهیه و جهت رعایت در صدور پروانه برای ساختمان‌های موضوع این مصوبه به شهرداری تهران ارائه نماید.

3- تعيين ضريب تعدیل زیست محیطی و شهرسازی (k)

ضرایب تعدیل، جهت اعمال در فرمول محاسبه مساحت فضای باز به شرح جدول زیر است:

تبصره 1- در هر یک از مناطق یاد شده نقاطی که به عنوان نقاط مطلوب از لحاظ شهرسازی بر روی نقشه تعیین شده‌اند عدد 0/8 در ضریب K اعمال می‌شود.

تبصره 2- در زمان اتمام مطالعات زیست محیطی و آلودگی هوای شهر تهران توسط سازمان کنترل کیفیت هوای شهر تهران و یا دستیابی به هرگونه مطالعات جدید و تکمیلی در این خصوص، مطالعات مذکور پس از تأیید سازمان حفاظت محیط زیست و تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری، جایگزین نقشه رتبه‌بندی عوامل زیست محیطی و آلودگی هوا خواهد شد.

4- طرح تدقیقی مکان‌یابی

علاوه بر نقشه مکان‌یابی 25000 :1 کل تهران که در این مرحله به تصویب می‌رسد، نقشه‌های تدقیقی 5000 :1 یا 1:2000 مکان‌یابی در مناطق تهران، براساس این مطالعات و منطبق بر طرح کلی مکان‌یابی فوق‌الذکر، حداکثر تا پایان خرداد ماه سال آینده توسط مشاور تهیه و به وسیله کمیسیون ماده 5 بررسی و تصویب می‌گردد.

تبصره- تا تهیه نقشه‌های تدقیقی، صدور پروانه احداث بنا با رعایت نقشه مکان‌یابی کل تهران، با استعلام شهرداری تهران از مشاور تهیه کننده طرح، ممکن خواهد بود.

5- دیگر ضوابط و مقررات

1 -5- مفاد این مصوبه به ویژه مطالعات و نقشه مکان‌یابی و اسناد و مدارک مربوطه به آن در هر منطقه تا تهیه و تصویب طرح تفصیلی شهر تهران در آن منطقه، معتبر و لازم‌الاجرا خواهد بود.

2 -5- هرگونه تغییر و اصلاح در مفاد این مصوبه اعم از ضوابط و مقررات و مکان‌یابی به تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران خواهد رسید.

3 -5- با توجه به لزوم تهیه و تصویب طرح تفصیلی شهر تهران مطابق مفاد طرح جامع (مصوب 1370/12/19 شورای عالی) و به ویژه بند 6 آن، شهرداری تهران موظف است با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی حداکثر تا پایان سال 1379 طرح تفصیلی تمامی مناطق تهران را تهیه و آن را به تصویب کمیسیون ماده رسانده و مورد اجرا بگذارد.

بدیهی است در اجرای این مصوبه و در جریان تهیه و تصویب طرح تفصیلی مناطق مختلف و بنا به ضرورت و نیاز، پیشنهادات اصلاحی نسبت به طرح جامع، به تصویب کمیسیون ماده 5 خواهد رسید.

پیشنهاد اصلاحات مغایر (اساسی) با مفاد طرح جامع شهر تهران با اعلام کمیسیون ماده 5، بلافاصله و خارج از نوبت در دستورکار شورای عالی قرار خواهد گرفت.

4 -5- شهرداری تهران موظف است ضوابط و مقررات احداث بنا برای ساختمان‌های 5 طبقه و کمتر در شهر تهران را منطبق بر طرح جامع مصوب تهران در اسرع وقت تهیه و حداکثر تا پایان مرداد ماه سال 1378 در کمیسیون ماده 5 شهر تهران به تصویب برساند.

از تاریخ ابلاغ این مصوبه، تا تصویب ضوابط فوق‌الذکر ضوابط مندرج در مصوبه 269 مورخ 1376/7/8 کمیسیون ماده 5 شهر تهران صرفاً برای احداث ساختمان‌های 5 طبقه و کمتر ملاک عمل خواهد بود.

6- کلیه پروانه‌های ساختمانی صادره توسط شهرداری تهران تا قبل از تاریخ 1376/7/8 برای احداث ساختمان‌های 6 طبقه و بیشتر معتبر بوده لكن رفع توقف از ادامه عملیات اجرایی ساختمان‌های مذکور که بنا به شکایت اشخاص ثالث و دستور مراجع قضائی، عملیات اجرایی آنها متوقف گردیده است و همچنین ادامه عملیات اجرایی ساختمان‌هایی که براساس توافقات فی‌مابین شهرداری تهران و مالکین، مجوز آغاز عملیات اجرایی آنها تا قبل از تاریخ فوق‌الذکر صادر شده است، مشروط بر این که مشخصات آنها با ضوابط مندرج در این مصوبه مغایرت نداشته باشد، مجاز خواهد بود.

تبصره 1- به لحاظ رعایت حقوق مکتسبه برای افراد، شهرداری تهران موظف است، مواردی که با ضوابط مندرج در این مصوبه مغایرت داشته باشد را همراه سوابق کامل آنها جهت بررسی و اتخاذ تصمیم به کمیسیون ماده 5 شهر تهران ارائه نماید.

بدیهی است رأی و نظر کمیسیون معتبر و لازم‌الاجرا خواهد بود.

تبصره 2- شهرداری تهران موظف است حداکثر ظرف پانزده روز پس از ابلاغ این مصوبه فهرست کامل توافقات به عمل آمده تا تاریخ 1376/7/8 (موضوع این مصوبه) را به دبیرخانه شورای عالی شهرسازی و معماری ایران ارائه نماید.

7- از تاریخ ابلاغ این مصوبه کلیه مصوبات، ضوابط و مقررات احداث ساختمان 6 طبقه و بیشتر در شهر تهران که مغایر با ضوابط این مصوبه باشند، ملغی اعلام می‌شود.

گردآورنده: گروه آموزشی استوارسازان با نظارت علمی مهندس سیدعلی منتظری