قانون پیش فروش ساختمان

ماده 1 قانون پیش فروش ساختمان – هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون، قرارداد پیش فروش ساختمان محسوب می‌شود.

تبصره- اشخاص ذیل نیز می‌توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می‌گیرد اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند:

1- سرمایه‌گذارانی که در ازای سرمایه‌گذاری از طریق احداث بنا بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بنای احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص می‌یابد.

2- مستأجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستأجره را دارند.

ماده 2 قانون پیش فروش ساختمان – در قرارداد پیش فروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود:

1) اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی.

۲) پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک.

3) اوصاف و امكانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری.

4) مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت‌های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفاً در قیمت مؤثر است.

5) بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت.

6) شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی.

7) زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی.

8) تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله.

9) تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادر کننده پروانه و سایر مراجع قانونی.

10) معرفی داوران.

11) احکام مذکور در مواد 6، 7 و 8 و تبصره آن 9، 11، 12، 14، 16 و 20 این قانون.

ماده 3 قانون پیش فروش ساختمان – قرارداد پیش فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده 2 این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.

ماده 4 قانون پیش فروش ساختمان – تنظیم قرارداد پیش فروش منوط به ارائه مدارک زیر است:

1- سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی حاکی از این که مورد معامله در ازای سرمایه‌گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه، به پیش‌فروشنده اختصاص یافته است.

2- پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد.

3- بیمه‌نامه مربوط به مسئولیت موضوع ماده 9 این قانون.

4- تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان.

5- پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک.

تبصره- در مجموعه‌های احداثی که پیش‌فروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادر کننده پروانه از قبیل آماده‌سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظارت آن دارد، اجازه پیش فروش واحدهای مذکور منوط به حداقل سی درصد (۳۰%) پیشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تأیید آن توسط مرجع صادر کننده پروانه می‌باشد.

ماده 5 قانون پیش فروش ساختمان – تنظیم قرارداد پیش فروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن نزد دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حق‌الثبت و بدون ارائه گواهی مالیاتی صرفاً در قبال پرداخت حق‌التحریر طبق تعرفه خاص قوه قضاییه صورت می‌گیرد.

ماده 6 قانون پیش فروش ساختمان – چنانچه پیش‌فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش فروش شده را تحویل پیش‌خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید علاوه بر اجرای بند 9 ماده 2 این قانون مکلف است به شرح زیر جریمه تأخیر به پیش‌خریدار بپردازد مگر اینکه به مبالغ بیشتری به نفع پیش‌خریدار توافق نمایند.

اجرای مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش‌خریدار نیست.

1- در صورتی که واحد پیش فروش شده و بخش‌های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره‌برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش‌خریدار، معادل اجرت‌المثل بخش تحویل نشده.

2- در صورت عدم انجام تعهدات در قسمت‌های مشاعی، روزانه به میزان نیم درصد (0.5%) بهای روز تعهدات انجام نشده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار.

3- در صورت عدم انجام تعهدات در قسمت‌های خدمات عمومی موضوع بند 9 ماده 2 این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار.

4- در صورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد.

ماده 7 قانون پیش فروش ساختمان – در صورتی که مساحت بنا براساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (%5) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچ کدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی که بیش از پنج درصد (5%) صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.

چنانچه مساحت واحد تحویل شده نود و پنج درصد (95%) مقدار توافق شده باشد پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می‌تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا و براساس نظر کارشناس پیش‌فروشنده مطالبه کند.

ماده 8 قانون پیش فروش ساختمان – در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار حق فسخ خود را اعمال می‌نماید، پیش‌فروشنده باید خسارت وارده را بر مبنای مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی‌الطرفین به پیش‌خریدار بپردازد.

تبصره- در صورت عدم توافق طرفین، پیش‌فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بنا، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضائی همراه سایر خسارات قانونی به پیش‌خریدار مسترد نماید.

ماده 9 قانون پیش فروش ساختمان – پیش‌فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش‌خریدار و اشخاص ثالث مسئول است و باید مسئولیت خود را از این جهت بیمه نماید.

چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت می‌شود، پیش‌فروشنده ضامن پرداخت مابه‌التفاوت خسارت وارده خواهد بود.

ماده 10 قانون پیش فروش ساختمان – در مواردی که بانک‌ها به پیش‌خریداران براساس قرارداد پیش فروش، تسهیلات خرید می‌دهند، وجه تسهیلات از طرف پیش‌خریدار توسط بانک به حساب پیش‌فروشنده واریز و مالکیت عرصه به نسبت سهم تضمین أخذ می‌گردد.

واحد پیش‌خریداری شده و نیز حقوق پیش‌خریدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمین أخذ می‌گردد.

ماده 11 قانون پیش فروش ساختمان – در پیش فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بها مورد قرارداد توافق طرفین خواهد بود، ولی حداقل ده درصد (10%) از بها همزمان با تنظیم سند قطعی قابل وصول خواهد بود و طرفین نمی‌توانند برخلاف آن توافق کنند.

ماده 12 قانون پیش فروش ساختمان – در صورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پیش‌خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش‌فروشنده نماید و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هر یک از طرفین ظرف یک ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید.

ماده 13 قانون پیش فروش ساختمان – پیش‌خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیش فروش شده می‌گردد و در پایان مدت قرارداد پیش فروش و اتمام ساختمان، با تأیید مهندس ناظر در صورتی که تمام اقساط را پرداخت یا عوض قراردادی را تحویل داده باشد، با ارائه مدارک مبنی بر ایفا تعهدات، می‌تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید چنانچه پیش‌فروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش فروش شده خودداری نماید، دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش‌خریدار یا قائم‌مقام وی می‌نماید.

اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذینفع نسبت به تفکیک و یا افراز ملک پیش فروش شده اقدام نماید.

ماده 14 قانون پیش فروش ساختمان – در صورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش‌خریدار چنانچه پیش‌فروشنده تا زمان انقضا مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، با تأیید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر این که صرفاً اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقی‌مانده است (کمتر از ده درصد (10٪) پیشرفت فیزیکی مانده باشد)، پیش‌خریدار می‌تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود گردد.

حقوق دولتی و هزینه‌هایی که طبق مقررات بر عهده پیش‌فروشنده بوده و توسط پیش‌خریدار پرداخت می‌گردد مانع از استیفا مبلغ هزینه شده از محل ماده 11 و غیره با کسب نظر هیأت داوری مندرج در ماده 20 این قانون نخواهد بود.

ماده 15 قانون پیش فروش ساختمان – عرصه و اعیان واحد پیش فروش شده و نیز اقساط و وجوه وصول و یا تعهد شده بابت آن، قبل از انتقال رسمی واحد پیش فروش شده به پیش‌خریدار قابل توقف و تأمین به نفع پیش‌فروشنده یا طلبکار او نیست.

ماده 16 قانون پیش فروش ساختمان – در صورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیش‌فروشنده باید مراتب را کتباً به دفترخانه تنظیم کننده سند اعلام کند.

دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش‌خریدار اخطار نماید تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید درغیر این صورت پیش‌فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

ماده 17 قانون پیش فروش ساختمان – واگذاری تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات پیش‌فروشنده نسبت به واحد پیش فروش شده و عرصه آن پس از أخذ رضایت همه پیش‌خریداران یا قائم‌مقام قانونی آنها بلامانع است.

ماده 18 قانون پیش فروش ساختمان – در صورت انتقال حقوق و تعهدات پیش‌خریدار نسبت به واحد پیش فروش شده بدون رضایت پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار عهده‌دار پرداخت بها یا عوض قراردادی خواهند بود.

ماده 19 قانون پیش فروش ساختمان – پس از انتقال قطعی واحد پیش فروش شده و انجام کلیه تعهدات، قرارداد پیش فروش از درجه اعتبار ساقط و طرفین ملزم به اعاده آن به دفترخانه می‌باشند.

ماده 20 قانون پیش فروش ساختمان – کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرا مفاد قرارداد پیش فروش توسط هیأت داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی‌الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی‌الطرفین یک داور با معرفی رئیس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می‌پذیرد.

در صورت نیاز، داوران می‌توانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده نمایند.

آیین نامه اجرایی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه و به تأیید هیأت وزیران خواهد رسید.

داوری موضوع این قانون تابع مقررات آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب خواهد بود.

ماده 21 قانون پیش فروش ساختمان – پیش‌فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش فروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاه‌های اطلاع‌رسانی و سایر رسانه‌های گروهی و نصب در اماکن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذیصلاح که در آیین نامه اجرایی این قانون مشخص می‌شود أخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه‌های یاد شده ارائه نماید.

شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی درج و به اطلاع عموم رسانده شود.

مطبوعات و رسانه‌ها قبل از دریافت مجوز یاد شده حق درج و انتشار آگهی پیش فروش را ندارند.

در غیر این صورت به توقیف به مدت حداکثر دو ماه و جزای نقدی از ده میلیون (10/000/000) ریال تا یکصد میلیون (100/000/000) ریال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهند شد.

ماده 22 قانون پیش فروش ساختمان – شهرداری‌ها مکلفند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه‌فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم نمایند.

ماده 23 قانون پیش فروش ساختمان – اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان یا بدون أخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از 91 روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.

تبصره- جرائم مذکور در این ماده تعقیب نمی‌شود مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجرای آن موقوف می‌شود.

ماده 24 قانون پیش فروش ساختمان – مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمی‌توانند رأساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیش فروش نمایند.

در غیر این صورت برای بار اول تا یک سال و برای بار دوم تا دو سال تعليق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.

ماده 25 قانون پیش فروش ساختمان – آیین نامه اجرایی این قانون ظرف سه ماه از تاریخ تصویب توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و پس از تأیید رئیس قوه قضاییه به تصویب هیأت وزیران خواهد رسید.

• آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان:

ماده 1 آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان:

در این آیین نامه اصطلاحات زیر در معانی مشروح به کار می‌روند:

الف- قانون: قانون پیش فروش ساختمان – مصوب 1389

ب- پیش‌فروشنده: مالک رسمی زمین یا سرمایه‌گذار یا مستأجر.

پ- مالک رسمی زمین: شخصی که مطابق ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک ۔ مصوب 1310 – دارای سند رسمی مالکیت می‌باشد.

ت- مستأجر: شخصی که به موجب سند رسمی دارای حق احداث بنا بر روی عین مستأجره می‌باشد.

ث- سرمایه‌گذار: شخصی که به موجب سند رسمی با مالک یا مستأجر برای احداث بنا سرمایه‌گذاری می‌نماید و واحد یا واحدهای ساختمانی مشخص از بنای احداثی با حق فروش به وی اختصاص می‌یابد.

ج- سند رسمی: سندی که بین پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار یا واگذارنده و منتقل‌اليه حقوق و تعهدات ناشی از آن، در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌گردد.

چ- عملیات پی ساختمان: اموری که پس از عملیات خاکی و در اجرای پی‌ریزی (فونداسیون) جهت استقرار ستون‌های ساختمان یا دیوارهای باربر بر روی پی انجام می‌گیرد و با پایان آن، اجرای اسکلت ساختمان شروع می‌شود.

ح- مهندس ناظر: شخصی که دارای پروانه اشتغال به کار مهندسی از وزارت راه و شهرسازی بوده و از طرف مالک یا پیش‌فروشنده به مرجع صدور پروانه ساختمان معرفی و پس از موافقت مرجع مربوط، مسئولیت نظارت بر اجرای ساختمان را براساس پروانه ساختمان و شناسنامه فنی و ملکی ساختمان و سایر تکالیف مقرر برعهده دارد.

خ- گواهی اتمام ساختمان: برگه‌ای با امضای مهندس ناظر که به موجب آن پایان عملیات ساختمانی براساس مقررات ملی ساختمان به مرجع صدور پروانه ساختمان اعلام می‌گردد.

د- شناسنامه فنی و ملکی ساختمان: سندی که براساس بند (ز) ماده 21 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان – مصوب 1374 – و مطابق دستورالعمل وزارت راه و شهرسازی مشتمل بر سیستم و پایداری سازه، تأسیسات برقی و مکانیکی و مشخصات معماری ساختمان صادر می‌شود.

ذ- هیأت داوری: هیأت موضوع ماده 20 قانون.

ماده 2 آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان:

قرارداد پیش فروش و واگذاری حقوق و تعهدات طرفین (پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده) باید به صورت رسمی از طريق دفتر اسناد رسمی با رعایت تمام قیود و شرایط مقرر در مواد 2 و 4 قانون تنظیم و منعقد شود و خلاصه در سند مالکیت قید و خلاصه آن به اداره ثبت محل اعلام گردد.

نمونه قرارداد پیش فروش، توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با همکاری کانون سردفتران و دفتریاران مرکز و وزارت راه و شهرسازی ظرف یک ماه پس از ابلاغ این آیین نامه تهیه و جهت استفاده متقاضیان در اختیار آنان قرار خواهد گرفت.

ماده 3 آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان:

سردفتر اسناد رسمی مکلف است پس از تنظیم و امضای قرارداد پیش فروش نسبت به درج خلاصه معامله در سامانه الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اقدام نماید.

واحد ثبتی مکلف است ظرف 24 ساعت خلاصه مربوط را در دفتر املاک ثبت کند.

در این مرحله ضرورتی به ارسال سند مالکیت به اداره ثبت نمی‌باشد.

ماده 4 آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان:

واحد ثبتی مکلف است پاسخ استعلام ثبتی ملک را براساس آخرین وضعیت ملک، نام و مشخصات آخرین مالک و سایر اشخاصی که به هر نحو در ملک دارای حق می‌باشند، تهیه و ظرف پنج روز کاری به دفترخانه ارسال نماید.

تخلف از این بند موجب تعقیب اداری است.

ماده 5 آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان:

کلیه عوامل مربوط در ساخت سازه‌های موضوع قرارداد پیش فروش از قبیل مهندس ناظر، پیمانکار و مالک رسمی زمین مکلفند قوانین و مقررات و ضوابط شهرسازی و معماری و دستورالعمل‌های قانونی را در این زمینه رعایت نمایند.

ماده 6 آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان:

در قرارداد پیش فروش باید وضعیت واحد، انباری، توقفگاه، مشاعات و حقوق ارتفاقی و سایر موارد مندرج در ماده 2 قانون مطابق با شناسنامه فنی و ملکی ساختمان درج و تصریح گردد.

ماده 7 آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان:

ملاک محاسبه نهایی مساحت و قیمت با رعایت ماده 7 قانون، صورت‌مجلس تفکیکی خواهد بود.

ماده 8 آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان:

در مواردی که واحدی توسط چند نفر پیش خرید می‌شود باید میزان سهم هر یک از پیش‌خریداران توسط دفتر اسناد رسمی در سند مشخص و به هر یک از پیش‌خریداران یک نسخه از سند تحویل شود.

ماده 9 آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان:

در تنظیم سند پیش فروش، قيود و محدودیت‌های مندرج در سند مالکیت پیش‌فروشنده باید در سند مذکور تصریح گردد.

ماده 10 آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان:

شهرداری‌ها و سایر مراجع قانونی ذیربط مکلفند هنگام صدور پروانه احداث ساختمان، ظرف یک هفته تعداد واحدهای منظور در پروانه را به واحدهای ثبتی محل وقوع ملک اعلام نمایند.

ماده 11 آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان:

در اجرای ماده 12 قانون، مهندس ناظر مکلف است ظرف یک ماه از تاریخ دریافت تقاضای کتبی هر یک از طرفین، پس از بازدید محل و تطبیق وضعیت موجود با پروانه ساخت، گزارش پیشرفت کار و درصد اقدامات انجام شده را به متقاضی اعلام کند.

تقاضا و گزارش ياد شده باید در دو نسخه تهیه و حسب مورد نسخه دوم به امضای مهندس ناظر یا متقاضی برسد.

چنانچه حسب گزارش مهندس ناظر، عملیات ساختمانی متناسب با قرارداد، پیشرفت نداشته باشد پیش‌خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش‌فروشنده نماید.

ماده 12 آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان:

پیش‌فروشنده باید مسئولیت‌های خود را برای جبران خسارت‌های ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و زیان‌های ناشی از عدم رعایت ضوابط قانون و سایر قوانین مربوط در مقابل پیش‌خریدار و اشخاص ثالث بیمه نماید.

حداقل مدت بیمه‌نامه، تاریخ تحویل ساختمان و حداکثر آن مطابق توافق پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار تعیین خواهد شد.

ماده 13 آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان:

در مواردی که پیش‌خریدار حق فسخ دارد می‌تواند با تنظیم اظهارنامه کتبی و ابلاغ آن از طریق دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده قرارداد یا طرق مقتضی دیگر اعلام فسخ نماید.

در صورت بروز اختلاف، مطابق ماده 20 قانون و سایر مقررات مربوط اقدام خواهد شد.

ماده 14 آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان:

پیش‌فروشنده تنها در صورت أخذ رضایت همه پیش‌خریداران یا قائم‌مقام قانونی آنان می‌تواند تمام یا بخشی از حقوق و تعهداتش را به دیگری واگذار کند.

پیش‌خریدار باید برای واگذاری حقوق و تعهدات خود رضایت پیش‌فروشنده را أخذ نماید وگرنه مسئول پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود.

رضایت مذکور در مواد 17 و 18 قانون باید کتبی و با گواهی دفتر اسناد رسمی باشد.

ماده 15 آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان:

در صورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش‌خریدار (مستند به قبوض اقساطی موضوع بند 6 ماده 2 و یا تودیع آن در صندوق ثبت یا دادگستری)، اگر پیش‌فروشنده تا زمان انقضای مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، چنانچه با تأیید مهندس ناظر ساختمان، کمتر از ده درصد عملیات ساختمانی باقی مانده باشد و پیش‌خریدار با قبول تکمیل باقی قرارداد درخواست تنظیم سند قطعی نماید، تنظیم سند به نسبت قدرالسهم او بلامانع می‌باشد.

در این حالت پیش‌خریدار با پرداخت هزینه‌های مربوط و حقوق دولتی که برعهده پیش‌فروشنده است می‌تواند با جلب نظر هیأت داوران موضوع ماده 20 قانون از محل وجوه مندرج در ماده 11 قانون تأمین و استیفا نماید.

تبصره – تنظیم سند قطعی به نحو مفروز تنها در صورت وجود صورت‌مجلس تفکیکی موردی امکان‌پذیر خواهد بود.

ماده 16 آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان:

تنظیم قرارداد پیش فروش از طرف مستأجر یا سرمایه‌گذار و واگذاری حقوق و تعهدات پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار، منوط به ارسال خلاصه آن به واحد ثبتی محل و درج مراتب در حاشیه یا ظهر سند اجاره یا قرارداد پیش فروش می‌باشد.

ماده 17 آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمانها:

امضای مهندس ناظر مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان و نیز تأیید موضوع مواد 13 و 14 قانون باید توسط دفتر اسناد رسمی گواهی گردد.

ماده 18 آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمانها:

اقدام به پیش فروش ساختمان، بدون تنظیم سند رسمی ممنوع است و با مرتکب طبق مواد 23 و 24 قانون رفتار خواهد شد.

ماده 19 آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمانها:

وزارت راه و شهرسازی مرجع صدور مجوز انتشار آگهی پیش فروش می‌باشد.

صدور مجوز انتشار آگهی براساس دستورالعملی است که ظرف یک ماه پس از ابلاغ این آیین نامه توسط وزارت یاد شده تهیه خواهد شد.

ماده 20 آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان:

رسانه‌های جمعی جهت انتشار آگهی پیش فروش ساختمان مکلفند مجوز انتشار مربوط را از درخواست کننده آگهی مطالبه کنند و شماره، مشخصات و اطلاعات مندرج در مجوز و مرجع صادر کننده مجوز را در متن آگهی قید نمایند وگرنه طبق ماده 21 قانون اقدام خواهد شد.

ماده 21 آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان:

وزارتخانه‌های راه و شهرسازی دادگستری و فرهنگ و ارشاد اسلامی موظفند با همکاری سازمان‌های صدا و سیمای جمهوری اسلامی ایران و ثبت اسناد و املاک کشور به منظور آشنایی و آگاهی مردم از مقررات و الزامات قانون و آیین نامه و نحوه اجرای آنها به نحو مقتضی اطلاع رسانی نمایند.

ماده 22 آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمانها:

مأخذ محاسبه حق‌الثبت موضوع ماده 5 قانون، ماده 1 قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین – مصوب 1373 – با اصلاحات بعدی می‌باشد.

گردآورنده: گروه آموزشی استوارسازان با نظارت علمی مهندس سیدعلی منتظری